來源：中國旅游報

    近年來隨著旅游產業在經濟轉型中的地位不斷提高，在GDP中的貢獻度不斷提升，使旅游投資真正站在投資的風口，2015年旅游行業投資超過1萬億元。由于旅游景區投資具有空間范圍廣、投資金額大、回收周期長、資源整合度高等特點，因此對旅游景區開發投資提出更高的要求。如何保障投資的安全性和效益性，本文從開發投資的角度拋磚引玉提出一些看法。

    旅游景區的開發原則是“以全域發展為框架，以市場為導向，以資源為基礎，以項目為支撐，以產品為盈利點”，將經濟效益和社會效益相結合來進行。經營者應設法把各種資源優勢轉化為市場優勢與經濟優勢，初步探討出下列景區開發思維模式。

    一、旅游開發全產業鏈思維模式

    旅游開發全產業鏈思維模式主要包括：開發區域以旅游產業為核心綜合多部門、多業態打造旅游開發頂層理念；旅游開發主體不同開發階段相關業務部門配置；旅游開發主體各運營階段各部門具體工作多部門聯動機制。

    二、旅游開發平臺思維模式

    旅游開發平臺思維模式主要包括：開發區域以旅游產業為核心政府旅游開發平臺的打造；旅游開發主體景區資源、經營項目、采購建設、資金募集、市場拓展、游客導入的平臺打造；旅游開發主體各運營部門單體管理體系的綜合集成能力。

    三、旅游開發資源整合思維模式

    關系整合，地方政府各部門之間的利益關系以及各部門與開發主體之間的關系需要整合。開發主體投資行為與所在地的居民利益、基礎設施環境的改善、自然生態環境的良性開發的協調。

    文化整合，文化資源開發與整合是指對不同旅游資源文化內涵的挖掘和對散點文化旅游資源的概括、提煉、升華和整合的過程。

    信息整合，旅游信息系統是指能夠對旅游數據的采集、處理、存儲、管理、檢索、傳遞和反饋并向有關人員及時準確地提供有用的信息系統。

    規劃整合，旅游規劃講究整體概念，在區域劃分、項目分布和建設年份等方面要有嚴密的完整思路。要講究經濟、資源、環境以及社會文化等多種利益的協調和統一。

    營銷整合，利用多種傳播方式、手段挖掘潛在的游客資源。

    四、旅游開發流程標準化思維模式

    1.開發分期。根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀實際情況，可以把旅游項目開發建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業運作三個階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業準備與運作期，五個工作期依序形成一個完整的工作流程。

    2.投資決策。投資商決定進行旅游項目投資，需要聘請旅游投資專家對旅游資源和旅游項目開發價值進行綜合評價，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。

    3.合同簽訂。合同簽訂應充分考慮如下問題：旅游資源管理權歸屬政府帶來的政策風險；旅游項目涉及各類保護性國土空間，需要調整規劃；要統籌管理旅游特許經營權；要明確政府負責相關配套基礎設施的建設。

    4.架構管理。合同簽訂后，應立即著手組建開發管理團隊，并建立開發運作的管理構架與管理制度。設立前期工作部、工程管理部、景區管理部三個業務部門。

    5.產品策劃及項目運作策劃。必需聘請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》《旅游項目開發運作計劃》《旅游項目建設可行性研究報告》。

    6.規劃設計。建設開工前應該聘請專業機構，編制《旅游總體發展規劃》和直接編制控制性詳細規劃，包含部分需馬上動工的區域的修建性詳細規劃。旅游規劃主要包括建筑工程規劃、投資計劃、社會效益、環境保護等內容。

    7.政府審批事項辦理推進。前期工作就是通過政府的各項審批，包括發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，政府重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等。

    8.資金運作與招商引資。建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實項目啟動資金，積極進行融資和招商引資。根據項目的不同開發階段測算建設資金需求缺口，積極進行銀行融資。對于項目的附屬工程，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業投資人進行合作或獨立投資。

    9.建設準備與工程建設。項目建設期主要由工程管理部負責，在施工開始前，項目開發建設單位必須組建項目法人，委任項目經理，落實建設資金，辦理征地拆遷工作，確定監理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續。

    建設開工前，除前述的立項、規劃、設計、審圖、報建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準備等很多工作；開工之后，有大量的工程質量控制、進度控制、財務控制、監理等工作。

    項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作，全面考核建設成果、檢驗設計施工質量。

    10.開業運作。開業工作由景區管理部負責，它應在工程竣工前進行開業準備工作，建立營銷隊伍，理清渠道，展開品牌推廣，制定切實可行的營銷方案，并進行籌集營運資金、招聘、培訓員工、采購生產物資、建立供貨渠道、制定營銷計劃、健全規章制度等工作。

    景區管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收手續等相關資料到旅游主管部門辦理旅游經營許可證等開業手續。正式開業營運一年以上的旅游景區，可以向當地旅游主管部門申請景區等級評定。